危険？いや、むしろおすすめ。ワンルームマンション投資で【資産形成】

ワンルームマンション投資を検討中の男『ワンルームマンション投資について知りたい。自己資金はどれくらい必要？どんな人が出来るの？リスクはどんなのがある？万が一、借金背負って自己破産なんてなったらイヤだな、、、』

こういったギモンにお答えします。

本記事の内容

この記事を書いている人

わたしと同じように今まで自分には関係ないやと避けて通って来た人向けに、わたしのマンション投資について調べてみたことを記事にします。

ひとりのアラフィフサラリーマンのマンション投資検討録として参考になればと思います。

マンション投資出来る人

とはいえ、頭金10万円あれば誰でもマンション投資が出来るわけではありません。

そのほとんどを銀行融資でまかなう関係上、銀行からの融資が得られなければ不可能となります。

その銀行融資を得られやすい人とは？

以下の３つの項目に当てはまる人が最適と言えます。

順に解説します。

マンション投資に最適な職業

多くの人が銀行からの融資を受けてマンション投資を行うことから、銀行融資が受けられる安定収入が見込める職業の方が基本的な対象と言えます。

・上場企業のサラリーマン

・公務員

・医師

など。

上場企業で無くとも資本金が１億円以上の会社も絶好の対象者になりうります。

とはいえ、そうでなくとも可能なパターンも数多くあります。

マンション投資に必要な年収

融資を受ける関係で、職業や会社規模の他にある程度の年収が必要になります。

一般的には年収５００万円となっています。

更に多い年収を取られている場合は融資額や金利が優遇されたりします。

まずは年収５００万円を目途にすると良いです。

サラリーマンは有利！会社役員は不利？

サラリーマンが圧倒的に有利です。

会社役員（取締役）は一見成功者のようで有利に思えますが、銀行融資の面からすると法律などで守られている一般サラリーマンが圧倒的に評価が高く有利です。

ちなみに私は不幸？にもマンション投資の検討を始めた同時期に役員（取締役）に就任してしまいました、、、。

上場企業でも資本金１億円以上でもない、そこら辺にあるような中小企業です。

結果的になんとか銀行審査を通過し融資を受けることは可能でした。

同じような中小企業の役員の方でも銀行審査にはトライしてみると良いですよ。

マンション投資に必要な自己資金はいくら？

マンション投資なんて聞いて真っ先に思うのは、

『マンション投資？ないない、そもそも先立つものが無いわ、、、』

と思いますよね？

私も最初はそうでした。

しかし、首を突っ込んで見て調べてみたところ、それがまったく間違っていた事に気づきました。

『普通に生活が出来ている人なら、ほぼほぼ用意できる自己資金で始められるなんて、、、』

マンション投資で必要な資金は以下の３つ。

順に解説します。

頭金10万円、フルローンが醍醐味

頭金は10万円のみでOK。

残りは全額ローンを組みます。

このほぼフルでローンが組めるのがこの投資の醍醐味です。

年収500万以上や上場企業就職など、マンション投資が出来るまで培ってきた信用と物件の担保で融資を受けることが出来るのです。

これならボーナスで入った資金を少しだけ頭金に回すことで大きな負担なく出来ますよね？

諸費用

次に諸費用ですが、これは物件価格に組み入れられる形などで現金負担はありません。

登記費用・ローン事務手数料・火災保険・修繕積立基金・管理準備金・保証料などがおおよそ80万円前後が必要になりますが、これはサービスという形で最終的に差し引いてくれる事がほとんどす。

※実際には上述の通り物件価格に組み入れられる形で、どう表現するかの違いのようです。

もしも請求されそうな場合は『他ではサービスしてくれた』旨を伝えるとほぼ何とかしてくれます。

よって諸費用としての現金での負担は発生しないに見せるのが普通です。

不動産取得税

物件にもよりますが、都内のワンルームマンション（新築・25㎡くらい）で20万円前後必要です。

物件取得後の半年～1年後くらいに請求がきます。

これは税l金なので逃れることは出来ません、1回のみの税金なのでしっかり納税しましょう。

マンション投資のメリットとリスクを考える

ここまでマンション投資出来る人とマンション投資に必要な初期投資を解説して来ました。

ここから先は最も重要なマンション投資のメリットとデメリットをあげたいと思います。

マンション投資のメリット

マンション投資のメリットは以下の３つ。

順に解説します。

生命保険代わり

上述の通りマンション投資の代金はそのほとんどがローン支払いになりますが、このローンは団体信用生命保険に加入する事が可能で、ご自身（借入本人）が万が一のことがあれば残債はチャラに出来ます。

その保険料となる分は、通常の生命保険の様に別途毎月支払うことはなく、ローン金利に組み込まれるので家賃収入から支払う事が可能なので負担に感じることもありません。

残債がチャラになることから、万が一の場合は家族にマンションを残してあげることになります。

そのマンションを保有して家賃収入を得てゆくことも良し、マンションを売却して資金を得るも良し。

残された家族には莫大な資産を残してあげれるのです。

がん団信

通常の団体信用生命保険のほかに「がん団信」なるものも存在します。

これは「がん」になってしまったら、残債がチャラになるもの。

しかも【ステージ１】のがんでもOK.

このがん団信を付けることにより金利はおおよそ0.1％UPとなってしまいますが、負担額としては3,000万円の融資で約1,500円くらい。

まさにがん保険代わりとなります。

ワンチャン、がんになって早期発見して借金チャラにして資産を得る狙いの人もいるくらい💦。

じつはこの私もそうです。

節税

節税も可能です。

特に1,000万円以上の年収を得ている人はその税額にうんざりしている人も多いと思います。

マンション投資ではその取られてしまった税金を取り返すことが出来ます。

特に初年度は経費計上項目も多く、数十万円の節税が可能。

（毎年同じ額の節税とはいきませんが）

資産形成（他人の資本＝お金で資産形成）

特に大きいのは資産形成面ですね。

物件によりその収支は変わって来ますが、融資返済の大半を他人の資本＝お金（家賃収入）で返済してゆきます。

物件によっては融資返済額や管理費などの経費よりも家賃収入が上回る場合もあり、毎月の負担がないどころかプラス収支になる場合もあります。

もちろん、マイナス収支といっても上述の通りその大半は人のお金で返済を行ってゆくことから、それが全て自身の資産形成となってゆきます。

マンション投資のリスク

マンション投資にはリスクもあります。

考えられるリスクは以下の７つ。

順にその内容と回避策を解説します。

自身の収入源を失う事による支払い不能

都内の新築マンションの場合は、その収支が毎月マイナスになって来ます。

よってその支払いを支えるのが自身の本業の収入になってきます。

その収入源を失うような事（会社の倒産など）があれば、毎月の支払いが滞ることになってしまい、購入したマンションを売却する事もあります。

しかし、毎月マイナスとは言ってもおおよそ１～２万円前後。

そもそもこの位の支払いが不能になる事態は考えにくく、それを心配するような人はマンション投資自体を検討していないと思いますが。。

空室・想定家賃下落

空室となるとその月の家賃収入がゼロになる事から、融資の返済も全て自己資金でまかなう必要があり、いわゆる「全損」となってしまうと痛い出費となります。

しかし、それを回避するべく「サブリース（家賃保証）」なる契約があります。

これは、家賃の１０％程度の費用が発生してしまいますが、仮に空室でも家賃収入を保証してくれる保証です。

想定家賃の下落は想定外の事象（例えば昨今のコロナの影響により購入した物件エリアでの賃貸需要が減少したなど）による需要減退によって下落してしまうリスクが考えられます。

とは言え好立地の物件など、より賃貸需要の強い物件を選択しておくことでこれらリスクを軽減することも可能です。

思わぬ修繕費の負担

将来のマンション全体(共用部分)の修繕やメンテナンスについて、それぞれの管理会社が長期的修繕計画を作成しています。

20年後や30年後に修繕の為の一時金が発生しないような修繕計画が作成されていれば安心で長期的に資産価値が保たれます。

管理状態の良いマンションを選びましょう。

金利上昇

マンション投資用の融資は住宅ローンと違って変動金利となる為、金利が上昇すると支払い利息が予定より増えてしまうリスクがあります。

支払い額の安定への対応として、繰り上げ返済の資金の投入などが必要になります。

しかし金利の上昇は、投資用マンション所有者にはデメリットばかりでは無く、デフレからインフレへの変化により不動産価格や家賃の上昇をもたらす可能性も考えられます。

また、金利負担分は必要経費に算入できるので、節税効果で一部取り戻すことも可能になります。

売却・資産価格下落

将来のマンション価格は下落するリスクも上昇するメリットもあります。

将来にわたって値下がりのしづらい地域・立地を狙うのは必須となりますが、価格低迷のリスクを想定した上で購入す

る事でリスク回避に繋がります。

賃貸管理会社の倒産

賃貸管理を任せている会社が倒産してしまっては、マンション投資運営が困難を極めて万が一の時に資産が心配です。

賃貸管理会社は物件販売会社とは別会社の健全経営の会社に任せリスクを回避します。

また、好立地の物件であれば新たな賃貸管理会社への移管がスムーズとなり、わずらわしい事に巻き込まれるリスクも少なく済みます。

災害リスク

昭和56年6月の建築基準法の改正によって(新耐震基準)震度7程度の地震に対

しても建築物の倒壊による被害は防止されることになり、現在の新築のRC造のマンションは耐震基準をしっかり満たしています。

ワンルームタイプ主体のコンパクトタイプのマンションは、ビルや他の建物に比べて壁の数が多く、ほかの建物と比べ耐震性に優れているとも言われています。

実際に東日本大震災でも新耐震基準のマンションの被害は極めて少なかったことが報告されています。

しかし、自然災害や火災・地震はいつ起こるかわかりません。

火災保険や地震保険加入によりそのリスクを回避、水害の可能性が考えられるエリアでは水災保険も検討しこれらのリスクに対応します。

以上、様々なリスクもありますがそれに対応したリスク回避策を講じておくことで、安心が得られます。

【まとめ】

本記事のポイントをまとめます。

私は既にアラフィフとなってからマンション投資をスタートすることになり、ほぼこの資産は子供たちへ残してあげる用の資産でしか考えられません。

もっと早く、３０代で始めることが出来れば定年後の家賃収入などで生かすことも考えられたのでもっと早く始めたかったなと思っています。

なので、もしも３０代でマンション投資を始めようか悩んでいるあなたに少しでも参考にして貰えたら幸いです。